事态的发展有些戏剧性，周日做客天津卫视现行一步节目，和易宪容一同担任嘉宾，话题探讨的就是政府该不该救市，笔者认定政府近期一定会救市，和坚称政府不会救市的易教授狠狠干了一架，还差点和易教授打赌。今天下午新民周刊专访，笔者总结了自己的观点，认为政府本次救市措施一定是降低自助需求的购房门槛，刺激消费提升而不是直接给房地产输血，晚上回家之前刚发了篇博客《救市别开错药方》，判断政府救市措施应该是降低利率和首付。在公司楼下接到电话，只知道降低契税，笔者认为仅凭借契税降低对楼市影响极为有限，改变楼市现状关键应该在于首付降低，没想到回家看新闻，就看到财政部降低首付的新政策：

　　“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，按照党中央、国务院的统一部署，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。”

　　应该说，这个药方开对了，正如笔者几个小时之前所分析：

　　政府的药方，要达到的目的，应该是既维持房地产行业稳定，避免房企大量倒闭，同时还要保持对开发商的资金压力，迫使开发商降低利润期望值，降低房价，至于个别房企，扩张太快，死就让他死去，这是任何一个行业发展无法避免的事情，多几个顺驰这样倒闭的房企，无关中国经济大局。

　　所以，降低首付、减少税收、降低利率这样的措施，即能够立竿见影的促进需求，同时也让开发商能够通过销售回款，提高开发商销售的积极性。

　　而对于土地出让金、开发贷款，笔者认为，可以维持现有的政策，一方面避免金融体系对房地产市场介入更深，同时也可以保持对开发企业的资金压力，迫使开发商不得不通过销售回款。至于股市融资，笔者坚定的认为，绝对不可以再让股市成为楼市的奶牛，股市的融资平台，实际上给房地产行业造成了上市房企和非上市房企的巨大不平等竞争，也扭曲了房地产行业真实的竞争规律，使得少部分开发商仅仅通过资本运作就可以实现资本套现（详见笔者07年关于《天价地的可怕幕后真相》系列文章）。

　　这样，一方面降低居民购房门槛，使得更多人有能力实现购房梦想，同时促使楼市成交回暖；另外一方面，开发商资金压力依然巨大，愿意顺应市场要求降价促销的开发商，由于需求回暖，自然可以通过销售回笼的资金渡过难关，而那些资金虽然紧张但还期待暴利不愿降价的开发商，那就让它死去，这种企业本来就应该被市场淘汰，死几个开发商，无关中国经济大局。

　　从政策层面，笔者认为，政府应该会采取笔者说的政策救市，如果此时直接放松对房企的开发贷款，实际上是相当于直接让银行承担房地产的风险，这明显不会成为政府的最佳选择。而放松银根，受益的是整个经济体，而不仅仅是房地产企业，存款准备金率07年从9%提高到17.5%是分十几次12个月完成的，央行不可能一下子从当前的16%直接降到9%，这个过程必然也需要至少一年的时间，所以远水解不了近渴，房企还得依靠自己的能力生存，这唯一的生存之道还是销售。而当前消费者的投资热情已经减退，如果房价依然维持高位，相信消费者不会买单，所以那些房价依然高位运行的城市，即便政府出台各种刺激政策，消费者也不会买账，在房价预期看低的情况下，这些城市成交量依然不可能回暖，房企最终还是无法解决资金问题，市场会迫使这些企业最终回到合理价位上，所以，继续观望的项目只有错过机会，指望政府不如指望自己。

　　从财政府的新政看，政府依然严格区分对待自住和非自住需求，释放的需求主要针对中小户型产品,救市方式同笔者判断基本一致，是救市场而不是救房价，那些价格暴涨的所谓高档项目需求一样没有改观,而开发企业资金压力依旧,消费者得到好处但房企困难没有根本改观,只有认清形势的开发商才能抢到这个蛋糕,此前宏观调控的基本面没有变化,所以这次政府救市，是给楼市开了一剂良药。