9000亿保障性住房投资计划,对已经进入初冬的中国房地产行业无疑是一声惊雷。

　　低收入者欢庆即将实现“居者有其屋”,但对房地产企业来说,如何在保障性住房的更大冲击下保持和增强竞争力,成为他们不得不面对的难题。

　　《投资者报》研究分析认为,成本控制能力优秀的国有大型房地产企业是9000亿计划最可能的直接受益方,因为各地政府在保障性住房建设招标时将优先考虑此类公司。而重视产品品质、定位于中高端的房地产企业,以及侧重于商业房地产开发的企业则可以避开保障性住房投资计划的直接影响。

　　冲击房地产市场

　　根据住房和城乡建设部的安排,2009~2011年,我国将新增200多万套廉租住房,总投资约2150亿元;新增400多万套经济适用房,总投资达到6000亿元;另外,还将有220多万户林业、农垦、矿区棚户区的改造,总投资1015亿元。三年总投资将超过9000亿元。中央在第四季度追加的1000亿元投资中,已确定分配给住房保障领域达100亿元。

　　如此计算下来,未来三年内,中国每年将新增约66万套廉租住房、133万套经济适用房。廉租住房不会对商品房构成直接冲击,但也会通过影响二手房销售量对新房产生间接影响,在此我们不作讨论。从目前我国房地产市场的供给看,新增经济适用房的供应将对市场形成较大影响。

　　经济适用房的每套面积一般为40~90平方米,如果按照65平方米的中值计算,未来三年我国每年将新增的经济适用房面积约为8645万平方米。

　　根据统计,2007年,我国商品房销售总面积为7.6亿平方米。但从目前来看,2008年销售面积将出现较大幅度下滑。2008年1~10月,全国实现商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%。其中,商品住宅销售面积下降了17%。截至10月末,商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。而在第三季度,商品房销售面积为1.44亿平方米,同比大幅下降25.88%。

　　我们预计,2008年全年我国商品房销售面积将达到约5.5亿平方米,同比下降幅度将达到27.6%;到2009年,尽管有降低契税、鼓励居民购房等一系列政策的刺激,但在开发商大幅缩减开工面积以及各地政府保障性住房投资计划的影响下,市场观望情绪将继续加深,全国商品房销售面积还将继续大幅降低,预计降幅将超过30%,预计2009年商品房销售面积约为3.5亿平方米。

　　照此计算,2009年,保障性住房占商品房销售面积的比例预计将达到24.7%。无疑,这将对现有房地产市场格局产生重大影响。