12月1日,增发获100%认购的招商地产复牌后一路走高,终盘收报13.93元,涨5.53%。招商地产增发价为13.2元/股,增发不超过45000股,募资不超过59.4亿元。投向14个项目,其中6个项目需向大股东购买宗地。

　　招商地产2月20日公告增发方案,8月1日获得证监会通过,11月25日正式停牌招股,时间长达10个月,其间股价由方案公告当天收盘价61.00元跌至11月24日的13.2元(未复权),跌幅达78.4%。

　　对于证监会过会近4个月才开始招股,招商地产董秘刘宁表示,选择这个时间,因为“大股东同意认购其中的36.8亿元,显示了大股东的信心”。

　　但增发申请及预备过程中,股市和房地产市场都发生巨大变化,招商地产原方案中的种种情况也发生了较大改变,融资项目能否如设想中进行呢？

　　大股东地价不便宜

　　10个月以来,深圳综指下跌62.65%,房地产市场也经历大幅的价格下调,根据深圳市房产与国土管理局下属研究所1-10月地产市场研究报告指出,10个月以来,深圳房地产均价由16315元降至12706元,降幅为22%,部分2007年上涨迅猛的地区降幅超过50%,如龙岗、宝安及南山区,而且土地市场非常冷清,45%的住宅用地流拍,其间深圳已有长达5个月没有住宅土地成交纪录。

　　招商地产募资总规模从80亿降至59.4亿元,但是,招商地产计划购买大股东6块地的价格不但未下降,有些地算起来相当贵。

　　例如,位于蛇口的纯住宅项目领航园项目,此项目需向大股东蛇口工业区购入宗地。项目占地面积11670平方米,总建筑面积(计容积率)31976平方米。预计总投资6.27亿元,其中地价3.61亿元(含税费)。

　　按此计算,该项目楼面地价达11289.7元/平方米,根据总投资,预计成本价为19608.4元/平方米,如果项目利润率达15%,则价格需达22549.6元/平方米。

　　另一项目雍景湾占地约5.2万平方米,建筑面积12.9万平方米,容积率约2.48,项目计划建成高档住宅小区(含2500平方米商用),其地价为12.56亿元,楼面地价达约9736元/平方米。

　　“招商地产向股东购买的土地并不便宜。”一位基金公司房地产研究员表示。虽然目前蛇口地价没有市场参考价,但深圳整体地价不如往昔非常明确。