不降价万万不能，但降价绝不是万能。

                                                            ——重庆俊峰实业营销总监 江海涛

　　现在价格已经回归到价值了，挤的不是泡沫，再挤就是血了。为什么老百姓还不买？因为你的价值没有宣传出来。

　　                                                          ——资深地产营销人 李东

　　行业过冬，除了让客户理解到价值回归的重要性外，开发商也要有应对措施。

　　                                                      ——重庆(香港)中原事业部总监 朱泉德

    策略：开发商积极求变

　　记者：价格战打到现在，听说由消费者定价的都有了，有别墅销售定价230万，消费者说168万，于是双方反复磨，最终找个中间价格成交，似乎营销手段之类也不管用了。大家怎么看待这种情况？

　　李东：重庆房记者本身泡沫就很小，现在价格已经回归到价值了，挤的不是泡沫，再挤就是血了。为什么老百姓还不买？因为你的价值没有宣传出来。

　　任何一张牌，只适应特定的时间段，一段时间过去了，不可能再打了。从饮鸩止渴的角度讲，降价，第一口下去，好，后面就致命了。为什么致命？因为第一，已经没空间降了；第二，价值是被低估了的。让老百姓目光转移到价值上来，才是康庄大道。就像买车一样，你也是先锁定一个价格区间，之后同一区间里比品牌、动力、配置、养护成本。

　　江海涛：我补充一点，现在投资性消费大大减少，主要是自住，自住最感兴趣的应该是功能，是更多地关心居住的实际价值，而不是价格。

　　李东：我接着说。过去，大家过多地把房子当成了不会降价的投资品。因为去年下半年，有许多投机的成分在里面，而现在，如果要考虑投资，房市没问题。我看网上的解析，三年4万亿，大多数都认为三年后要涨。

　　江海涛：大家都明白这道理。

　　李东：不妨看下1997年金融危机，但从1998年开始，深圳房价真的开始上涨。现在，中国是国际资本的避风港，与国际接口的部分受损，波及了一些行业。总的来说，GDP增长至少还有8%吧。现在比起1997年还要好些，国家宏观政策中还加了些辅助手段。

　　记者：价格战打下去，对开发商肯定不算好事，但对消费者呢？大家对消费者还有什么话要说？

　　江海涛：其实，价格战再打下去，超出了开发商承受能力，对消费者也不见得是好事。第一，最直接的，开发商被迫降低产品品质，承诺的东西也兑不了现。第二，开发了一半的大盘，开发商继续不下去了，就可能延缓开发或者转卖项目，消费者可能受损伤。第三，大家都延缓开发进度，市场没那么多产品可选了，价格也可能走上来。

　　再说，自住用的房子，房价涨不涨跟你没关系。比如今天买的4000元，哪天涨到6000元，你把它卖了买其他房子，其他也涨了呀。

　　李东：对消费者，我想说明一点。明年供应量肯定会减小。重庆房价低，是因为它供应大，但现在，房价可能上涨，从投资的角度，逆向思维，现在是个底。

　　朱泉德：李总谈到供应量，我们初步测算，虽然开发商现阶段放缓脚步，但前两年的海量供应，仍会对市场带来较大影响。除非政府对开发商开发进行调整，否则……

　　李东：相对而言，明年量肯定会缩，而需求恰恰在今年受到了压抑，明年可能释放。供需比发生变化，会带来价格提升。

　　朱泉德：根据我们每年对土地成交的追踪，若按开发商给政府承诺的开发周期开发，未来两年，保守估计开发量有3600万平方米。若都按承诺执行了，有5600万平方米。

　　李东：但是，那些未必能真正面市。过去拿到地便宜。现在卖4000元的产品，是2005年最迟2006年上半年拿的地。而2006年、2007年的地价，按几何数级在增长，卖5000多元都不一定算得过来。

　　朱泉德：可能还要高。

　　记者：有人说打价格牌是快跑的惟一手段，有人又说是饮鸩止渴，恶性循环。现在大规模促销的少了，但实际上打价格牌的仍不乏其数。大家觉得，价格牌的效果到底怎么样，还该不该继续打下去？

　　江海涛：我认为，现在的宏观大势下，不降价万万不能，但降价绝不是万能。全国有万科，重庆有金科，人家率先降的可以叫行为艺术，如果个个都降，可能就不叫行为艺术了。

　　前段时间，大家都打价格牌，但效果并不见得好。从5000多元到3000多元，价格是噱头，的确吸引了更多人来看，但往往空欢喜一场。为啥子？因为目标客户变了，能买3000多的人来了，现场人气超高，成交量超低。许多开发商都遇到这样的问题。

　　从主城区每月的销售量来看，实际上，有效的购买力是存在的，巨量的刚性需求也是存在的，只是投资性购买和盲目消费少了。蛋糕是存在的，要解决的是你吃大块还是小块的问题。