最大的质疑来自于增长速度。万科（000002）管理层曾多次表示，如果一定要选择唯一的指标，那么万科希望成为每股收益快速增长年限最长的公司。万科在2005-2008年每股收益复合增长率为32.2％，而已公布的2009年销售增长率，远低于其他几大龙头。

　　质疑之二为拿地策略相对保守，特别是在一线城市少有斩获。2008年，万科是行业中拿地金额最高的公司，为136.1亿元，而2009年，拿地金额对销售额的比例约为40％，是业内大型企业中最低的之一，而且没有能在一线城市的繁华地段拿到一块地。

　　质疑之三是直接与股东利益相关的股权激励连续两年失败，是管理手段过于苛刻自律？还是反映出万科目前已增长乏力？股权激励的连续失败和低薪制，会否成为管理层在日后工作中谋取自身利益而忽视股东利益的借口？

　　带着这些尖锐的质疑，本刊专访了万科董秘、首席研究员谭华杰先生，希望能从中管窥万科的思维逻辑和行为轨迹。

　　谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此，也是万科文化的主要布道者。

　　《证券市场周刊》（下称《周刊》）：万科认为2010年商品住宅市场的成交面积同比将如何变化？

　　谭华杰（下称谭）：万科认为，2010年商品住宅市场成交面积下降是大概率事件，因为2008年压抑的需求在2009年得到释放，让2009年有着较高的基数。如2010年交易量小幅下降，我们觉得是对2009年“非常”数字的合理修正。同时一线城市成交面积下降的概率比全国市场更大一些。因为2010年一线城市开工量较小。

　　另外，2010年房价下降的可能性较小，因此，即使2010年成交金额有所下降，幅度也将小于成交面积下降的幅度。