近期北京等城市大量投资客开始急切抛售房子，“炒房者”除了看好时下楼市回报率较高以外，也想赶在政策优惠结束前尽快出手，以便减少损失。而投资客出货的多重心态，归结起来主要有以下三大主因。

　　心态一：调控预期导致看跌后市

　　目前，北京乃至全国房价已在高位运行，从北京市房产交易管理网搜集得到的数据可以看出，几乎所有楼盘价格涨幅，均较年前普涨四成以上，对在去年末今年初买房的投资者来说，纯年收益至少在两三成以上，在三、四环周边一些最为活跃的板块，投资者收益甚至高达100%以上。

　　“如今五环内楼盘的价格都已普遍卖到17000元/平方米的史上最高，很多投资者在近期抛售，都是希望在高价位时尽快脱手，卖个好价钱，提高赢利回报。”

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，从目前楼市政策来看，不是很急促的硬调控政策，房地产正在进入“软调控”时代，这种调控不是要让楼市崩盘，重点是抑制投资、投机性购房。

　　中国不动产研究中心(CRRC)认为，年底前一系列优惠缩水政策的出台释放出楼市收紧的明确信号，表达了政府对楼市目前过度火爆状况的担忧，业界普遍认为面对目前居高不下的地价房价，未来两年政策将会逐步收紧，包括开发商资本金比例、利率优惠等。

　　另有业内专家认为，如果市场期望利好出台，那么市场处于低谷；相反，如果市场担忧利空出台，那么市场已经处于高位，而当风险累积到一定程度，投资者甩卖、急售房源正是看跌后市的表现。

　　心态二：“迪拜泡沫”危机催生畏高心理

　　前不久“迪拜楼市泡沫”的破裂，对国内房产投资客触动不小。近些年来，迪拜楼市一路看涨，投资回报率之高、回报周期之快均是传统贸易所无法企及的。但债务危机一来，财富缩水之快也令投资者猝不及防。在国际金融危机爆发后，迪拜的房价已下跌了50%。楼市资产泡沫带来的“致命”打击，使投资者有了“畏高”心理。

　　长期投资房地产的胡先生接受采访时表示，迪拜楼市差不多与中国同时起步，涨得还没有国内快，以迪拜自由港的地位、石油国的资金和当时全世界热钱的追捧程度，谁也想不到房价才到每平方米2万至3万元就垮台了。“前车之鉴”，不得不让国内炒房者心有余悸。

　　据了解，此次金融危机之前，迪拜当地房价涨至最高峰，普通公寓的价格达到了每平方米2.5万元，而再看北京，如今四环周边楼盘价格每平方米基本都在2万元以上，核心区、高品质、附加值高的部分“重点项目”价格直逼3万甚至4万元/平方米大关。不少投资者均表示，目前的高房价让他们有一种强烈的危机感。“涨得太夸张了，还是卖了心里踏实。”

　　心态三：租金回报率走低致抛盘出逃

　　近日，投资客方先生以2.6万元/平方米的价格将自己名下的富力城一套70平方米两居出手。据其介绍，3年前他以1.5万元/平方米的价格买下这套房，纯属是为了投资，一直用于出租。“和目前出现的一手房楼价快速攀升相比，二手房租金一直没有太大变化，相比之下出租回报率不断走低，这与2007年楼市高峰期如出一辙，真担心会像去年那样，楼市突然来个180度转弯，再次进入熊市。未来的上涨空间还能有多大？现在卖我觉得正是时候。”方先生说。

　　据了解，今年上半年，虽然楼价持续回升，投资客加速入市步伐，但租金回报率却持续走低。易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示，北京楼市租金回报率自2007年开始就呈现逐步下降的趋势，至今年三季度，北京市场房产租金回报率已降至4%，相对2008年一季度又降低1/3，处于历史最低位。业内人士指出，租金与房价之比持续走低，以租金回报率来衡量，意味着房产投资价值是下降的，主要原因是因为租金增长缓慢而房价增长过快，目前的北京楼市租售比达到惊人的1：500多，这也是导致投资客“抛盘落逃”的重要原因。

　　后市猜想：炒房者大量出逃将打破目前市场价格支撑

　　针对楼市投资客种种不寻常现状，亚豪机构市场总监郭毅表达了自己的担忧，她认为如果楼市一半以上的投资者逃离市场，剩下的自住者肯定无法支撑眼下过高的房价，尤其是政策释放出了对房地产态度改变等信号，很大程度上影响到消费者、开发商等方面的心态和市场预期，一旦政策执行到位，将会导致房价迅速向下调整。

　　此外也有专家指出，投资者出逃，不仅会使二手市场上的盘源增加，还会使一手市场上的需求减少。来自搜房网市场监测数据显示，北京目前带有投资性质的购房已占六成左右，而这些投资者的甩货出逃，很有可能将击碎目前的价格支撑，楼市向上必将逐渐乏力。

　　“如果任这样的局面发展下去，明年一手房市场可能面临高价位楼盘不好卖与自住者所希望的低价楼盘不好买的结构性错位，而二手房市场，则会面临价格走低却依然成交低迷、供大于求的境遇。”北京易居研究院副院长牟增彬表示。